RADÍME: Pre krízu neplatím nájom včas, môže ma prenajímateľ vyhodiť?

Slovenská obchodná inšpekcia tiež upresňuje nejasnosti a vysvetľuje, na akú situáciu sa omeškanie platieb vzťahuje.

24. máj 2020 ELA Zo Slovenska

Súčasťou niektorých mimoriadnych opatrení súvisiacich s COVID-19 bola koncom apríla schválená novela zákona (62/2020 Z.z.), v rámci ktorej „Prenajímateľ nemôže do 31. decembra 2020 jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti, vrátane nájmu bytu alebo nebytového priestoru, pre omeškanie nájomcu s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020, ak omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19. Tento dôvod pre vznik omeškania musí byť nájomcom dostatočne osvedčený. Iné dôvody pre ukončenie nájmu tým nie sú dotknuté."

Ochrana nájomcov

Inými slovami, pokiaľ ste nájomca a omeškáte sa s platením nájomného, ktoré je splatné v čase od 1. apríla do 30. júna 2020, prenajímateľ nemôže jednostranne ukončiť nájomnú zmluvu, teda ju vypovedať resp. od nej odstúpiť, a to až do 31. decembra 2020. Ak by tak prenajímateľ urobil, ukončenie nájomného vzťahu je neplatné, t.j. nájom pokračuje ďalej.

Aby sa zabránilo špekulantom bývať niekde zadarmo, zákon myslel aj na to: Prenajímateľovi musíte meškanie nájmu dostatočne preukázať, že dôvodom vzniku omeškania boli okolnosti, ktoré majú priamo pôvod v šírení choroby COVID-19. Príkladom je, že ste prišli o zamestnanie alebo vám skrátili úväzok.

Otázne zostáva čo znamená „dostatočné preukázanie“ nemožnosti plnenia si záväzkov vyplývajúcich z nájomných zmlúv. „V prípade podnikateľov ide o jednoduchší proces vzhľadom na ich rozlišovanie do dvoch skupín. Prvou sú podnikatelia, ktorí museli svoje prevádzky zatvoriť a je u nich možné preukázať stratu možnosti tvoriť zisk. Druhou sú podnikatelia, ktorí môžu byť pandémiou dotknutí a budú musieť prenajímateľom osvedčovať skutočnosti kauzálneho prepojenia omeškania platenia nájomného. Ak však nájomca a prenajímateľ nebudú mať na odklade platenia nájomného rovnaký názor, bude musieť o práve nájomcu rozhodnúť súd. Aj z toho dôvodu považujeme novelu zákona za neúplnú a úplne nesystematickú vo vzťahu k vlastníkom bytov a nebytových priestorov,“ informuje Združenie pre lepšiu správu bytových domov k „Lex Corona“.

Podľa prijatej právnej úpravy však povinnosť nájomcu uhrádzať nájomné nezaniká. Zákon sa venuje iba otázke zákazu jednostranného ukončenia nájomného vzťahu v prípade omeškania s úhradou nájomného. Právny nárok prenajímateľa na úhradu dlžného nájomného ostáva zachovaný.

Nemýľte si zákony

Túto dočasnú zmenu, ktorá chráni nájomcov, si zrejme viacerí pomýlili s platením „mesačných platieb“ za byt. Z dôvodu nejasností, ktoré majú vlastníci bytov a nebytových priestorov pri uhrádzaní mesačných zálohových platieb, Slovenská obchodná inšpekcia informuje:

„Citované ustanovenie zákona č. 62/2020 Z. z. sa týka len platenia nájomného, vrátane úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom, pri nájomnom vzťahu podľa nájomnej zmluvy uzatvorenej medzi prenajímateľom a nájomcom. Je potrebné striktne rozlišovať medzi mesačnými platbami v rámci vlastníckeho vzťahu a nájomného vzťahu,“ informuje SOI.

Pravidelné mesačné platby, ktoré platia vlastníci bytov a nebytových priestorov za služby spojené s bývaním spolu s úhradami do fondu prevádzky, údržby a opráv, ako aj platby za správu, z titulu svojho vlastníckeho vzťahu k bytu alebo nebytovému priestoru v dome, nie je možné považovať za nájomné. Predpis pre mesačné zálohové platby teda nie je nájmom.

Ilustračné foto